相続人が複数いる場合不動産はどう分ける？
2026年07月08日
親が亡くなり、実家や土地を相続することになったとき、
「兄弟がいるけど、この不動産ってどう分けるの？」
「平等に分ける方法ってある？」
そんな疑問を持つ方は多くいらっしゃいます。
現金と違って、不動産は簡単に分けることができません。
そのため、相続人が複数いる場合は、分け方をよく考えることが大切です。
今回は、不動産の主な分け方についてわかりやすく解説します。
■不動産はそのままだと“共有”になることも
遺産分割が決まらないまま相続すると、不動産は相続人全員の共有状態になることがあります。
例えば兄弟3人なら、
3分の1ずつ
持分共有
という形です。
一見公平に見えますが、この共有状態には注意が必要です。
■共有名義のデメリット
共有名義になると、
・売却する時に全員の同意が必要
・リフォームや解体にも相談が必要
・相続が重なると権利関係が複雑になる
といった問題が起こりやすくなります。
時間が経つほど話がまとまりにくくなることも少なくありません。
■不動産の主な4つの分け方
1. 現物分割
不動産そのものを分ける方法です。
例えば、
・土地を分筆して分ける
・別々の不動産をそれぞれ取得する
という形です。
わかりやすい方法ですが、分けられない物件もあります。
2. 代償分割
一人が不動産を相続し、他の相続人へお金を支払う方法です。
例えば、
・長男が実家を相続
→ 次男・長女へ代償金を支払う
という形です。
実家を残したい場合によく使われます。
3. 換価分割
不動産を売却して、売れたお金を分ける方法です。
最も公平でわかりやすい方法のひとつです。
例えば、
・3,000万円で売却
→ 費用を差し引いた後に分配
という流れになります。
相続人同士で意見がまとまりやすいケースも多いです。
4. 共有分割
不動産を共有名義で持ち続ける方法です。
一時的な方法としては選ばれることがありますが、長期的には慎重に考える必要があります。
後々トラブルになることもあります。
■どの分け方がいいの？
正解は物件や家族関係によって変わります。
例えば、
・誰かが住む予定がある
・売却を考えている
・空き家になっている
・文京区内で需要が高い物件
こうした条件で判断が変わります。
特に不動産価値が高いエリアでは、売却して分ける選択が有利になることもあります。
■まずは相続人全員で話し合うことが大切
不動産相続で一番大切なのは、
「早めに話し合うこと」です。
時間が経つと、
・感情的なすれ違い
・相続人の増加
・管理負担の増加
につながることがあります。
早めに方向性を決めることで、スムーズに進めやすくなります。
■まとめ
相続人が複数いる場合、不動産の分け方には、
・現物分割
・代償分割
・換価分割
・共有分割
があります。
どの方法が合っているかは、それぞれの状況によって異なります。
特に不動産は「分け方」で将来の負担が大きく変わることもあります。
相続した不動産について迷った時は、一人で判断せず、ぜひお気軽にご相談ください。
当社でも相続に関するご相談を承っております。
